부동산 세금, 취등록세, 양도소득세에 관한 전체적인 정보를 자세히 살펴보겠습니다. 부동산 세금은 부동산 투자 및 거래 시에 발생하는 다양한 세금으로, 부동산 관련 거래와 소유에 따라 과세되는 중요한 요소입니다. 이를 더 자세히 알아보면 다음과 같습니다.
부동산 세금 취등록세 양도소득세 설명
노랗 목차
부동산 세금종류로는 크게 취득세와 양도소득세가 있습니다.
- 취등록세
- 취등록세는 부동산 거래에 필수적인 세금 중 하나입니다. 부동산을 소유자나 사용자로 등록(등기)하거나 양도할 때 발생합니다. 이 과정에서 소유자는 일정 비율의 취등록세를 납부해야 합니다. 취등록세는 부동산의 가치와 지역에 따라 다르며, 등기 절차가 필요한 모든 부동산 거래에 관련됩니다.
- 양도소득세
- 양도소득세는 부동산을 판매할 때 발생하는 세금으로, 부동산의 이익에 대한 과세입니다. 이 세금은 부동산을 보유한 기간과 양도 대상에 따라 다르며, 일반적으로 보유 기간이 길수록 세금 부담이 감소하는 경향이 있습니다. 양도 소득은 부동산의 판매 가격에서 원가 및 기타 공제 가능한 비용을 고려한 후 계산됩니다.
- 종합부동산세
- 일부 지역에서는 부동산 소유자에게 연간 종합부동산세를 부과합니다. 종합부동산세는 부동산의 시가와 소유자의 소득에 따라 산출됩니다. 이 세금은 주택 가치 및 지역 시장 조건에 따라 변동할 수 있으며, 지역 정부의 재정 상황에 영향을 받을 수 있습니다.
- 세금 전략
- 부동산 투자자들은 세금 부담을 최소화하기 위한 다양한 전략을 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 재건축 프로젝트를 통해 부동산 가치를 향상시키거나, 임대 소득의 공제 가능한 비용을 활용하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 또한 부동산 세무 전문가와 협력하여 최적의 세금 전략을 개발할 수 있습니다.
- 세금 관련 법률 및 규정
- 부동산 세금과 관련된 법률 및 규정은 지속적으로 변화하므로 부동산 소유자와 투자자는 항상 최신 정보를 확인해야 합니다. 세금 관련 법률을 준수하는 것은 법적 문제를 피하기 위해 중요합니다.
부동산 세금에 대한 취득세는 주택 및 상가 토지등 부동산을 취득했을때 부과하는 세금으로서 매매나 신축,교환,상속세,증여등의 방법으로 부동산을 취득하느것을 말합니다.
- 취득세: 부동산을 취득할 때 발생하는 세금으로, 부동산 매매가액에 일정한 세율을 곱한 금액입니다. 취득세는 부동산 매매가의 4/5 이하인 경우에는 2%이며, 4/5 초과인 경우에는 3.6%입니다.
- 취득등록세: 부동산을 취득하고 등기할 때 발생하는 세금으로, 취득세와는 별도로 부과됩니다. 부동산 매매가액의 1.5%로 책정되며, 등기 수수료와 함께 지불됩니다.
- 지방취득세: 부동산을 취득할 때 발생하는 지방세로, 지방 세율에 따라 부과됩니다. 취득세와 함께 부과되며, 취득세의 50% 이하입니다.
- 전세자금세: 전세금을 지불할 때 발생하는 세금으로, 전세금의 0.2%에 해당하는 금액입니다.
- 양도소득세: 부동산을 매도할 때 발생하는 세금으로, 양도소득(매도가액-취득가액-취득에 필요한 비용)에 대해 일정한 세율을 곱한 금액입니다. 일반적으로는 6%~50%의 세율이 적용되며, 매도 후 1년 이상 보유한 경우에는 감면되는 경우도 있습니다.
이러한 취득세는 취득한 날로부터 60일 이내에 신고 및 납부해야하며 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 납부해야합니다.
주택 취득세율
| 주택가격 | 면적 | 취득세 | 농어촌 특별세 | 지방교육세 | 합계세율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 85m² 이하 | 1 | 비과세 | 0.1 | 1.10% |
| 85m² 초과 | 1 | 0.2 | 0.1 | 1.30% | |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 85m² 이하 | 2 | 비과세 | 0.2 | 2.20% |
| 85m² 초과 | 2 | 0.2 | 0.2 | 2.40% | |
| 9억 초과 | 85m² 이하 | 3 | 비과세 | 0.3 | 3.30% |
| 85m² 초과 | 3 | 0.2 | 0.3 | 3.50% |
상가 및 토지, 오피스텔, 펜션, 무허가주택등
| 구분 | 면적 | 취득세 | 농어촌 특별세 | 지방 교육세 | 합계세율 |
| 주택외 매매 | – | 4 | 0.2 | 0.4 | 4.60% |
| 원시취득 (신축) 상속 (농지 외) | – | 2.8 | 0.2 | 0.16 | 3.16% |
| 무상취득 (증여) | – | 3.5 | 0.2 | 0.3 | 4.00% |
농지 취득세율
| 구분 | 면적 | 취득세 | 농어촌 특별세 | 지방교육세 | 합계세율 |
| 일반농지 | – | 3 | 0.2 | 0.2 | 3.40% |
| 자경농지 | 2년 이상자경 | 1.5 | 비과세 | 0.1 | 1.60% |
| 상속농지 | – | 2.3 | 0.2 | 0.06 | 2.56% |
2019년 부동산 보유세 세금 : 종부세
- 인별 6억원 초과 주택 보유시 과세 (인별 6억원은 단독부동산 가격이 아닌 개인이 소유한 전국 부동산의 공시가격 합계액 : 아파트, 연립주택, 단독/다가구/다세대, 오피스텔 포함)
- 1세대 1주택의 경우 9억원 초과 주택 보유시 과세
- 매년 6월 1일 소유기준 납세의무자는 납부기간(12. 1. ~ 12. 15.)에 직접 금융기관에 납부
- 1차 부동산 소재지 관할 시군구에서 과세유형별로 구분하여 재산세를 과세
- 2차 일정 공제금액 초과분에 대하여 주소지(법인은 본점 소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세
- 농어촌특별세 : 종합 부동산세금가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부되는 세액의 20%를 납부해야 합니다.
| 종합부동산 (종부세) 세율표 | ||
| 구분 | 과세대상 금액 (공시가격) | |
| 주택 | 인별 6억원 초과 (1세대 1주택은 9억원 초과) | |
| 토지 | 종합토지 (나대지 등) | 인별 5억원 초과 |
| 별도토지 (주택제외 건축물 부속토지) | 인별 80억원 초과 | |
2019년 부동산 세금 재산세
- 매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에게 부동산 세금으로 재산세 부과
- 주택분에 대한 재산세는 1/2씩 나누어 납부
- 주택분 재산세액이 10만원 이하인 경우 7월에 전액 고지할 수 있음
| 재산 세율표 | |||
| 대상 | 납부기한 | 납부방법 | 소관기관 |
| 건물분 재산세 주택분 재산세 1/2 | 7월 16일 ~ 7월 31일 | 고지납부 | 시청,군청,구청 |
| 건물분 재산세 주택분 재산세 2/2 | 9월 16일 ~ 9월 30일 | ||
- 지방교육세 : 지방교육세는 재산세에 부가하여 과세합니다.
- 재산세 도시지역 분 : 도시계획에 필요한 비용을 충당하기 위해 지정한 토지, 건축물에 부과하는 세금입니다.
- 지역자원시설세 : 지역자원시설세는 지역의 균형개발 및 수질개선과 수자원 보호 등에 드는 재원을 확보하거나 소방시설, 오물 처리 시설, 수리시설 및 그 밖의 공공시설에 필요한 비용을 충당하기 위하여 부과되는 지방세입니다.
- 종전 공동시 설세와 지역개발세가 통합된 것으로 소방시설, 오물 처리시설, 수리시설, 그 밖의 공공시설로 인하여 이익을 받는 특정 부동산 소유자가 납부
부동산 세금 양도소득세
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 분양권 등 권리를 양도(매도, 교환 등)할때에 발생하는 이익에 대하여 과세하는 것을 말하며 부동산의 양도일과 취득일은 보유기간 산정 기준이 되는 날짜이므로 잊지 말아야 합니다.
1. 부동산 매매의경우 양도일 및 취득일
- 잔금지급일 또는 등기접수일 중 빠른날
- 잔금지급일이 원칙이나, 잔금지급일 보다 등기접수일이 빠른 경우에는 등기 접수일이 양도 및 취득시기가 됨.
2. 자기가 건설한 건축물 취득일
- 사용승인서 교부일
- 사용승인서 교부일 전에 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 사실상의 사용일이나 임시사용승인을 받은 날 중 빠른날
3. 상속 또는 증여로 인한 취득일
- 상속 : 상속개시일(사망일)
- 증여 : 증여받은 날(증여등기 접수일)
4. 수용 또는 공탁의 양도일 및 취득일
공취법에 의거 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른날
- 예정신고 : 양도일(잔금지급일) 속한 달로부터 2개월 신고 납부
- 확정신고 : 양도일이 속한 연도 다음연도 5월1일 ~ 5월31일
| 2019년 부동산 세금 – 양도소득세율 기본 | ||||
| 보유기간 | 과세표준 | 세율 | 누진공제 | 적용시점 |
| 1년미만 | 단일 세율적용 | 40% | 없음 | 2018년 이후 |
| 1년이상 | 1200만원 이하 | 6% | ||
| 1200만원 ~ 4600만원 | 15% | 108만 | ||
| 4600만원 ~ 8800만원 | 25% | 522만 | ||
| 8800만원 ~ 1억5천만원 | 35% | 1490만 | ||
| 1억5천만원 ~3억원 | 38% | 1940만 | ||
| 3억원 ~ 5억원 | 40% | 2540만 | ||
| 5억원 이상 | 42% | 3540만 | ||
| 주택이외 | 1년 미만 보유시 50% 세율 1년 이상 ~ 2년 미만 : 40% 세율 / 2년 이상 누진세율 | |||
| 2019년 부동산 세금 양도소득세율 비사업토지 | ||||
| 보유기간 | 과세표준 | 세율 | 누진공제 | 적용시점 |
| 1년미만 | 단일 세율적용 | 50% | 없음 | 2018년 이후 |
| 1년이상 1년미만 | 비사업용 토지세율 + 10% 40% 세율 중 높은것 | 40% | ||
| 1년이상 1년미만 | 1200만원 이하 | 16% | ||
| 1200만 ~ 4600만 | 25% | 108만 | ||
| 4600만 ~ 8800만 | 34% | 522만 | ||
| 8800만 ~ 1억 5천 | 45% | 1490만 | ||
| 1억5천 ~ 3억 | 48% | 1940만 | ||
| 3억 ~ 5억 | 50% | 2540만 | ||
| 5억 초과 | 52% | 3540만 | ||
부동산 세금 – 양도소득세 계산 절차
양도소득세는 부동산을 판매할 때 발생하는 과세 대상 중 하나로, 이를 계산하는 절차를 자세히 살펴보겠습니다.
- 양도가액 (실질거래가액 – 취득가액(실질거래가액) – 필요경비 (세금 등등) = 양도차익
- 양도가액은 부동산 거래에서의 판매 가격을 나타냅니다. 이 값은 실질 거래가액에서 취득가액(구매 가격)과 필요경비(세금 등)를 차감하여 계산됩니다. 실질 거래가액은 부동산을 실제로 거래할 때의 가격이며, 취득가액은 해당 부동산을 구매할 때 지불한 가격입니다. 필요경비에는 양도 등기 과정에서 발생하는 세금 등이 포함됩니다.
- 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액입니다. 이것은 부동산 거래에서의 이익 또는 손실을 나타냅니다. 만약 양도가액이 취득가액과 필요경비 합계보다 높다면 양도차익은 양수가 되며, 그 반대의 경우 음수가 될 수 있습니다.
- 양도차익 – 장기보유특별공제 (양도차익 x 공제율) = 양도소득금액
- 장기보유특별공제는 부동산을 보유한 기간에 따라 적용되는 공제입니다. 일정 기간 이상 보유한 부동산의 경우, 양도차익에 공제율을 적용하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 이로 인해 양도차익에서 공제된 금액을 얻을 수 있습니다.
- 양도소득금액 – 양도소득기본공제 (매년 1인당 250만원 한도) = 과세표준
- 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감한 후, 양도소득기본공제(매년 1인당 250만원 한도)를 차감하여 양도소득금액을 얻습니다. 이 금액은 세금 계산의 기초가 됩니다.
- 과세표준 x 세율 = 산출세액
- 양도소득금액을 과세표준이라고 부르며, 이 값을 양도소득세의 기준으로 삼습니다. 과세표준에 해당 지방 정부나 국가의 세율을 곱하여 산출세액을 얻을 수 있습니다.
- 산출세액 – 감면세액(누진공제) = 납부세액
- 과세표준에 해당하는 세율을 곱한 후, 감면세액(누진공제)을 차감하여 산출세액을 계산합니다. 감면세액은 세율에 따라 다르며, 세율이 높을수록 더 많은 세금이 부과됩니다.
- (양도차익 – 장기보유특별공제 – 양도소득 기본공제) x 세율 – 감면 세육 (누진공제) = 납부세액
- 양도차익에서 장기보유특별공제, 양도소득 기본공제, 그리고 감면세액을 차감한 후, 남은 금액을 양도소득세로 납부해야 할 세액으로 간주합니다.
양도소득세 계산은 복잡하고 상황에 따라 다를 수 있으며, 정확한 계산을 위해서는 세무 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다. 부동산 거래 시 세금 부담을 최소화하기 위해 이러한 계산과 관련된 세법과 규정을 잘 이해하는 것이 중요합니다.
조정대상지역 주택을 양도할때에는 장기보유특별공제가 배제되며 9억원 이상 고가주택은 2020년부터 양도하는 주택에 대하여 2년 거주 요건을 갖추어야 장기보유특별공자가 적용됩니다.
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